Отмена налога с детских долей при продаже квартиры

Татьяна Орлова:

Информация для всех кто обладает, уже использовал, намеревается или еще в предвкушении получения заветного сертификата на материнский капитал. Всегда в нашей стране нужно с большой осторожностью относиться к «подаркам» со стороны государства, так как такие «подарки» имеют свои подводные камни…

Теперь коротко о самом главном. Ранее семьи, которые использовали свой материнский капитал в погашение ипотеки, при продаже квартиры должны были заплатить налог с детских долей. Что это за зверь такой? Разберемся на примере.

Семья из четырех человек (папа, мама и двое малышей) радостно погашает ипотеку с использованием материнского капитала, послушно, согласно законодательству, выделяет доли детям и по истечении пяти лет продает свою чудесную квартиру. Допустим, что родители продают ее за ту же сумму. Например, за 5 000 000 млн. рублей. В таком случае прибыли не возникает и как всем может показаться, ни о каких налогах речи быть не может. Но налоговая служба до сих пор обязывала родителей оплачивать налоги с детских долей. А все потому, что дети получили свои доли на безвозмездной основе и у них таким образом появилась прибыль.

То есть, если взять в расчет доли по ¼ на каждого члена семьи, то пример расчета налога будет следующим:

• 5 000 000 / 4 = 1 250 000 – доля каждого члена семьи в квартире

• 1 000 000 – сумма вычета (необлагаемая сумма) по умолчанию на всю квартиру, то есть по 250 000 на каждого члена семьи (1 000 000 / 4 = 250 000)

• 1 250 000 – 250 000 = 1 000 000 – сумма для налогообложения на долю ребенка

• 1 000 000 * 0,13 = 130 000 – 13% налог с доли одного ребенка

• 130 000 + 130 000 = 260 000 – 13% за двоих детей обязаны уплатить родители при продаже жилья, где использовался материнский капитал.

Грустно столько заплатить, когда ты итак уже банку подарил проценты, да и прибыли с продажи квартиры нет совсем… «А надо!» - говорила налоговая, пока 29.09.2019 не вышел Федеральный закон № 325-ФЗ, устраняющий эту несправедливость. Согласно внесенным изменениям родители имеют право уменьшать доходы от продажи детских долей на сумму понесенных расходов. Но самое главное и довольно редкое явление для наших законов – действие закона распространяется на сделки, совершенные с 2017 года. Вот это настоящий бонус! Если вы вдруг уже оплатили налог с детских долей, можете смело подавать уточненную декларацию и просить вернуть вам уплаченные кровные рубли. Конечно при условии, что сделки были совершены не ранее 2017 года.

Всем остальным, кому нужна консультация и помощь в решении данного вопроса, с удовольствием помогу, звоните или пишите!

«СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА» ИЛИ «СЕМЕРО ПО ЛАВКАМ, НО ГОСУДАРСТВО В ПОМОЩЬ»

Екатерина Чистова:

Всем! Всем! Всем! У кого в семье, начиная с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребенок – Вы становитесь обладателем важного Права на оформление ипотеки по программе «Семейная ипотека» («Детская», как иногда ее можно назвать).

Прямо под Новый год 30 декабря 2017 года вышло Постановление Правительства РФ № 1711 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу "ДОМ.РФ" на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей". Выражаясь простыми словами, теперь семьям с двумя и более детьми предоставляется кредит под 6% годовых на приобретение жилья в строящемся доме, что ниже рыночной ставки кредита в среднем на 4%. Теперь государство самостоятельно компенсирует недополученные доходы банкам, работающим по этой программе. В свою очередь семья, оформившая кредит по этим условиям, сможет перенаправить свои доходы  в более нужные или приятные сферы своей жизни, будь то отдых, развлечения, путешествия, ремонт или ускоренное погашение самой ипотеки.

Еще одним огромным плюсом явилось новое Постановление Правительства РФ №339 от 28 марта 2019 года, которое существенно улучшило одно из главных условий семейной ипотеки, а именно срок кредитования по льготной ставке. Ранее этот срок составлял три или пять лет в зависимости от количества детей. Теперь по новым условиям пониженная ставка действует весь период кредитования!

Итак, что же нужно, чтобы оформить семейную ипотеку:

1. В вашей семье, начиная с 1.01.2018 года родился второй и последующий ребенок;

2. Оформить кредит можно до 31.12.2022 года. При этом, если ребенок родился в период с 1.07.2022-31.12.2022, срок получения кредита по льготной ставке сдвигается до 1.03.2023 года;

3. Вы можете рефинансировать ранее выданные кредиты, если ваша семья соответствует условиям программы;

4. Стать участниками программы могут только граждане Российской Федерации (родители и дети);

5. Вы имеете право приобрести жилое помещение в строящемся доме или жилое помещение с участком по договору долевого участия (ДДУ) или договору уступки, оформленному согласно ФЗ №214;

6. Покупка недвижимости должна быть оформлена только у юридического лица. Исключение составляет инвестиционный фонд, включая его управляющую компанию;

7. Для жителей Дальнего Востока прописано отдельное правило: у них есть возможность приобрести готовое жилое помещение или жилое помещение с земельным участком, расположенные в сельских поселениях на территории ДФО, как у юридического, так и у физического лица;

8. Первоначальный размер ставки , установленный Постановлением – 6% годовых (для ДФО субсидированная ставка – 5%.). Однако банки разработали свои собственные предложения в рамках действующей программы, где их предложения начинаются от 5%;

9. Разрешается использовать материнский (семейный) капитал;

10. Первоначальный взнос из личных средств заемщика с учетом материнского капитала должен быть не менее 20%. Кредит предоставляется не более, чем на 80% от стоимости жилья;

11. Максимальная сумма кредита установлена для следующих регионов:

    1. до 6 млн рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, за исключением г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области;

    2. до 12 млн рублей (включительно) — для жилых помещений, расположенных на территориях г. Москвы, Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

12. Действие программы субсидирования кредитной ставки государством распространяется на весь период действия договора до его окончания;

13. Отдельное требование – оформление договоров страхования:

    1. Личного (страхования жизни, страхования от несчастного случая и болезни);

    2. Жилого помещения (по факту оформления права собственности на такое жилое помещение)

14. Погашение кредита происходит одинаковыми ежемесячными платежами (аннуитетными) в течение всего срока действия кредита (исключение составляют первый и последний месяцы)

А теперь немного цифр для примера

В примере не будут учтены дополнительные расходы на услуги риэлтора, оформление страховок и дополнительных необходимых платежей. Все эти затраты рассчитываются в индивидульном порядке с учетом всех особенностей проводимой сделки, скидок, бонусов и разного рода коэффициентов страховых компаний.

Условия:

• Семья, в которой родился второй (третий, четвертый и т.д.) ребенок с 01.01.2018 г.;

• Вся семья – граждане РФ, проживают в г. Санкт-Петербурге;

• В собственности – своя однокомнатная квартира в Калининском районе ориентировочная стоимость 3 650 000 рублей;

• Материнский капитал – 453 026 рублей;

• Район менять не хотим, старший ребенок (дети) уже в детском саду или школе.

Задача – купить квартиру большей площади с использованием «Семейной ипотеки».

Решение:

• Допустим, мы можем рассмотреть квартиру общей площадью 60,34 кв.м. в этом же районе, срок сдачи – IV квартал 2019 года с отделкой под ключ. Стоимость такой квартиры с использованием ипотеки составляет 6 380 000 рублей;

• Для получения «семейной ипотеки» на руках в качестве первоначального взноса должно быть не менее 20% от стоимости жилья, а это – 1 276 000 рублей. За вычетом уже имеющегося материнского капитала семье не хватает: 1 276 000 – 453 026=822 974 рублей.

• Но с учетом продажи однокомнатной квартиры получится даже больше, чем требуется: 3 650 000+453 026=4 103 026 рублей

• Кредит по «Семейной ипотеке» составит: 6 380 000-4 103 026=2 276 974 рубля. Ежемесячный платеж при ставке 6% годовых и сроком на 15 лет – 19 214 рублей. Экономия в месяц составит порядка 5 000 рублей, т.к. при прочих равных условиях, но ставке кредита в 10% годовых ежемесячный платеж мог быть 24 468 рублей.

Таким образом, с использованием программы «Семейная ипотека» семья с двумя и более детьми получает:

• Квартиру в новом доме;

• Квартиру большей площади;

• Квартиру в своем же районе проживания;

• Ежемесячную экономию денежных средств за счет сниженной процентной ставки, а это….Ваши Новые Возможности!

в каких случаях требуется обязательная нотариальная форма договора при совершении сделок с недвижимостью

Анна Деловерова: На прошлой неделе, проводя сделку с ипотекой Сбербанка, столкнулась с интересной ситуацией – квартира, передаваемая банку в залог, была получена по наследству по долям – 1/3 от прабабушки, 1/3 от бабушки и 1/3 от дедушки одному внуку. Банк нам предложил электронную регистрацию договора в простой письменной форме. Мы, понимая, что здесь наследство и не найдя подходящую страховую компанию для страхования титула, решили провести нотариальную сделку у того нотариуса, который вел наследное дело. Все участники сделки были удивлены, когда нотариус сказал, что данная сделка должна проводиться в обязательной нотариальной форме, несмотря на то, что все доли теперь принадлежат одному человеку.

Алексей: Когда при отчуждении недвижимости требуется нотариальное удостоверение?
С 1 января 2017г. вступили в силу изменения в законодательство, которые определяют порядок оформления сделок с недвижимостью. Новый порядок установлен ФЗ №218 «о государственной регистрации недвижимости». Закон расширяет виды сделок с недвижимостью где обязательно нотариальное удостоверение. Надо знать, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то в случае несоблюдения нотариальной формы сделка признается ничтожной (ст.163 ГК РФ). Если в соответствии с законодательством нотариальная форма сделки не требуется, то она и не запрещается. Ее можно использовать по соглашению сторон.
Обязательная нотариальная форма должна быть соблюдена при совершении следующих сделок с недвижимостью:
— Надо знать, что сделки с долями всегда оформляем с нотариусом. Если недвижимость находится в совместной собственности без определения долей или принадлежит одному собственнику то для сделок такого рода не требуется нотариальное удостоверение. Также не требуется нотариальное удостоверение при отчуждении земельной доли (ст.47 ФЗ №218);
— Соглашение о разделе совместно нажитого недвижимого имущества супругов как во время брака, так и после его расторжения (ст.38 Семейного кодекса РФ). Также соглашение об оформлении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала;
— Отчуждение (купля-продажа, дарение, мена) недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст.54 ФЗ №218);
— Заключение брачного договора, как определяющий имущественные права, в т.ч. и на недвижимость;
— Договора ренты (в том числе пожизненного содержания с иждивением) ст.584 ГК РФ.
Следует также указать на обязательное нотариальное удостоверение завещания имущества (в т.ч. и недвижимости) являющееся односторонней сделкой. Не соблюдение правил о письменной форме завещания и его удостоверении нотариусом влечет за собой недействительность завещания.

Таким образом, если не хотите чтоб ваш договор по отчуждению недвижимости был ничтожным (не имеющий какой либо юридической силы), то в случаях, установленных законодательством, оформляйте сделку в нотариальной форме. Если вы все же попытаетесь совершить сделку в простой письменной форме, то Росреестр не зарегистрирует такую сделку и совершение сделки будет приостановлено на срок более месяца. Консультируйтесь со специалистами при совершении сделок с недвижимостью!

КОММУНАЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ

Анна Деловерова, специалист по недвижимости высшей категории компании "МИДОМ Эксперт Недвижимость" о Петербургских коммунальных квартирах в своем ЖЖ.

Бесконечная коммунальная история
Санкт-Петербург нередко называют не только культурной, но и коммунальной столицей. В самом деле, даже  представить себе сложно, что наступит время, когда коммуналки в нашем городе исчезнут как класс! Как бы не старались власти, выделяя субсидии на покупку отдельной квартиры. Ведь ту же комнату купит новая семья, и коммунальная эпопея продолжается. Правда, есть небольшие 3-4-комнатные коммуналки, которые после благополучного расселения становятся полноценными квартирами. Но самое поразительное, что на смену старым коммуналкам приходят новые! Я испытала искренний шок, когда в 2011 году ко мне по дежурству обратился собственник комнаты... в новостройке на Ленинском проспекте. И получил он это жилье взамен комнаты в аварийном доме. Как говорится, за что боролись...

Продолжение